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悉尼这地要起飞！最新报告：2026年房价预计涨5%-8%，跑赢全市
SQM Research最新报告指出，悉尼西区预计将在2026年成为全市表现最强劲的热点区。
SQM Research的Louis Christopher在Housing Boom and Bust Report 2026中指出，悉尼西部的热点区包括Blacktown、Penrith和Liverpool，它们的房价将在新的一年跑赢悉尼其它区。
报告称，这些区将受益于靠近西悉尼机场的地理优势，而该机场预计将带动就业增长、基础建设提升和需求增加。
目前，这些区的房价均处于约100万澳元区间，Blacktown的房屋中位价为108.5万澳元，Penrith为98万澳元，Liverpool为117.8万澳元。
值得注意的是，Liverpool的房屋中位价在过去12个月里上涨了13.3%。
Christopher预计，随着该地区连通性的增强，悉尼西区的房价有望上涨5%至8%。
对西区的预测相对乐观，而报告对悉尼整体2026年的房价涨幅仅在2%至3%之间。
Christopher还表示，悉尼西南区和西北区的房价涨势也将优于其它地区。
报告预测，受惠于新5%首付计划的西南走廊，包括Mount Druitt、Campbelltown和Oran Park，预计房价涨幅将在4%至7%之间。
与此同时，得益于地铁扩建及其对家庭买家的吸引力，西北部的Rouse Hill和The Ponds等预计将上涨4%至6%。
Rouse Hill目前的房屋中位价为146万澳元，The Ponds则为161.5万澳元。
报告指出，公共支出将在2026年继续推动新州经济发展，悉尼作为联邦及州政府机构、金融、专业服务和科技中心的核心地位，将支撑全国经济产出的重要部分。
悉尼的增长还将受到旅游业复苏以及西悉尼机场和悉尼地铁等重大基础设施项目的支持。
Christopher表示，挑战在于高债务水平和私人投资疲软，这些因素可能削弱州经济前景。
他预计，2026年悉尼人口增长将放缓，增长约6.5万至7.5万人，或占大悉尼地区人口的3%至6%，主要受海外移民推动，而州际人口外流仍将持续。
“截至2025年年中，悉尼人口增长约1.23%，达到约5248790人。按我的估算，这转化为约25000至26000套新增住房需求。”
“同期约有20000至22000套住房完工，主要是内城区公寓，这表明市场仍存在轻微的供应缺口，从而持续对房市形成压力。”
尽管移民增速放缓，报告指出悉尼“长期供不应求”的状况仍将维持租金压力，但租赁市场被高估的风险正在上升。
SQM Research的数据显示，今年租房空置率维持在约1.4%的低位，独立屋租金创下每周1100澳元的历史新高。
报告表示，由于成本持续高涨抑制新屋开工，加之预计公寓建设放缓，租赁市场在 2026年将依然紧张，尽管2025年早些时候曾出现增长放缓迹象，但租金可能会进一步上涨。
总体而言，Christopher预测悉尼房市将在2026年迎来“另一个平稳年”，但房价与租金的高估值可能限制其进一步的上升空间。
02
墨尔本空置住房数量激增16%
墨尔本在住房危机持续及政府提高未使用物业税的背景下，空置住房数量去年却激增16%。根据对大墨尔本各地方政府区域住宅用水量的年度审计，空置住房增长最显著的地区为快速发展的Hume、Merri-bek以及Boroondara市。
独立经济智库Prosper Australia发布的年度《投机性空置报告》显示，墨尔本的空置住宅数量从27,408 套增至近32,000 套，使空置率从2023 年的1.5% 上升至2024 年的1.7%。
该智库将空置住房定义为全年无用水记录的物业。
Prosper Australia宣传总监法希（Rayna Fahey）表示，墨尔本去年新增的完全空置住房数量足以抵消每新增九套住房中的一套，住房空置是房地产市场投机行为这一更广泛问题的症状。我们确实需要建造更多住房，但如果住房新增同时不断遇到空置房上升，我们就必须弄清其原因。
与其他澳洲城市不同，墨尔本所有住宅物业均装有单独水表，使得研究人员能够追踪大墨尔本地区190 万套住房的用水情况。
若将每日平均用水量不足50 升（为墨尔本家庭平均200 升/日用量的四分之一）的未充分使用住房纳入统计，则所谓长期空置住宅的总数自2023 年以来上升3%，达到100,945 套。
空置与未充分使用的物业数量合计，理论上足以容纳维州社会住房等待名单上全部人员的两倍。
在审计年度内，墨尔本的住房总存量增长41,265 套，但新增空置住房却达4,482 套，其中60% 集中在墨尔本31 个地方政府区域中的10 个区域。
东北部的Whitehorse市空置房数量最多，总计2,677 套，占当地住房总量的3.3%。市长Kirsten Langford将空置率偏高归因于疫情以来大量学生人口自该地区向市中心迁移。
以中高层住宅大量涌现而著称的Merri-bek市紧随其后，拥有2,404 套空置住宅（2.9%）。内东区的Boroondara市则有2,382 套空置住宅（2.9%）。
位于墨尔本北部边缘、涵盖Craigieburn等快速扩张新区的Hume市空置房数量增长最为显著，新增1,338 套；Merri-bek和Boroondara分列第二与第三。
Boroondara市对数据提出质疑，指出低用水量可能源于多种情况，如长期旅行、使用雨水收集箱、尚未售出的空置公寓，或因拆除而待重建的土地。尽管如此，市长Wes Gault鼓励当地业主考虑出租空置住房，并表示市政府支持在该区建设更多低价住房。
维州政府发言人为政府政策辩护，并对报告方法表示质疑，称政府采用复杂的数据匹配技术来识别需缴纳住宅空置税（VRLT）的空置物业，而非仅依据公共事业使用数据。
03
悉尼车位竟炒到60万澳元一个：年轻人买不起房先买停车位？
它没有墙、没有窗、也没有前门——但这个区区三乘六米的车位，难道可能成为你踏入悉尼炙热的市中心房地产市场的意外“敲门砖”？
最新数据显示，市中心公寓中位数价格已经远超100万澳元，而一些城区（例如 Barangaroo）甚至正朝着500万澳元的中位数奔去。因此，一小块混凝土，也许是预算买家还能勉强触及的最后资产之一。
随着一些车库和独立停车位近期以惊人价格成交，甚至在过去几年里价值翻倍，专家表示：如果你买不起属于自己的“四面墙”，这种被忽视的“微型资产”确实值得考虑——但前提是你愿意长期持有。
仅在过去一年里，数个封闭车库和车位的售价就已经达到了通常一个两居室公寓的价格。
就在几个月前，在悉尼 CBD，一组六个停车位（合并为一个临近环形码头的优质地块）以令人咋舌的360万澳元成交。这个85平方米的沥青地块折算下来，每个车位约为60万澳元，或每平方米高达42,857澳元。
去年，在邦迪海滩（Bondi Beach）2-4 Notts Avenue 的一个私人车位以304,700澳元卖出，引发关注。而就在上个月，Cronulla 一间普通的沿海车库超出预期，以几乎三倍于底价售出。位于 26/23–25 Ewos Parade 的独立产权车位在拍卖中以165,000澳元成交。
这一轮涨价之际，正值全国主要城市的日间停车费飙升，以及更多住宅大楼减少车位配置，从而进一步收紧供给、推高热度。
Domain 的研究与经济主管 Nicola Powell 博士表示，六位数字的车位价格并不像听起来那么离奇——而将这些混凝土板块作为房地产入场券的想法也并不荒谬，尤其是在街边停车难度一年比一年高的密集城区。
“车位几乎已经成为一种独立的微型资产……我认为它们在高密度城区尤其有价值，因为街边停车的稀缺性，”她说。
“我们都知道悉尼的市场有多紧、土地价值的溢价有多高。在邦迪、曼利（Manly）、萨里山（Surry Hills）等密集城区，停车本身就像是一种奢侈。”
“我们看到车位正在为房产价值增加数万澳元，因为归根结底，价值来自土地——那就是会升值的部分。”
根据 9 月份的 Domain 房价报告，邦迪的公寓中位数价格现为 138 万澳元，而曼利甚至更高，达到 176 万澳元。
Powell 表示，对于无法负担百万级入场点的年轻买家来说，一个独立车位可能是少有的20万澳元以下、仍能让他们接触悉尼房地产市场的资产。
“这不是一阵风潮，”她说。“如果你买在需求大于供给的城区，车位可以作为跳板，让你在原本完全无法进入的地区建立资产。”
她表示，随着悉尼正朝着190万澳元的独立屋中位数前进，并预计在2027年达到200万澳元，土地溢价只会继续攀升。
Ray White 的研究主管 Vanessa Rader 表示，车位热潮也受到更加广泛的停车需求回升的推动，各大首府城市的日间停车费几乎都在上涨。
“公共停车场——以及日间收费增长——往往是市场行情的风向标，”她说。
“过去12个月我们看到收费上涨，这意味着人们正在回归工作与购物。”
Rader 表示 Ray White 十年来追踪的日间收费数据也呈现相同趋势——需求上升、供给紧缩。
布里斯班目前拥有全国最贵的 CBD 日间停车费，为 80.84 澳元，高于 2013 年的 67.80 澳元。悉尼为 77 澳元，从同期的 72.50 澳元上涨，凸显主要城市停车成本持续受到上行压力。
“它们是昂贵的资产，我相信价格会继续往北走，”Rader 说，因为许多新建公寓楼并没有配备足够的停车位。“如果人们花数百万购买公寓，他们就会想要车位。”
然而，尽管长期稀缺性显然推高了价值，但对短期投资者而言，账面回报就没那么漂亮了。
Ray White 悉尼 CBD 住宅部门主管 Michael Lowdon 表示，买家最大的陷阱，就是高估了住宅车位的实际租金收入。
Ray White 商业团队的数据显示，即便在住宅楼内，车位租金上限也只是每周 100 澳元，而新州的停车税在悉尼、北悉尼与 Milsons Point 现已达到每年 3030 澳元。加上市政费与物业管理费，Lowdon 表示你能打平就算幸运了。
此外，他表示，住宅车位很少是独立产权，悉尼 CBD 只有少数大楼提供这项配置。包括：1 Macquarie Street 的 Bennelong Apartments、25 Market Street 的 The Berkeley、98 Gloucester Street 的 Quay West、以及 185 Macquarie Residences 都有可独立买卖的车位。
但如果你设法买到一个并持有几年，Lowdon 说资本增值可能会相当可观。
例如，他在 2019 年以 100,000 澳元售出的 Clarence Street 251-255 号 51 号车位，去年转手价变成了 145,000 澳元。
“如果你是作为长期投资购买——尤其是位于具有开发潜力的地段——它是值得的，”他补充。
Drake Property 的 Joy Huang（目前正以约 140,000 澳元的价格出售 Clarence Street 的车位）表示，投资者往往低估了实际利润空间。他们曾在那里卖出过高达 160,000 澳元的车位，但 Huang 表示买家并不是你想象中的那种人。
“投资其实挺棘手的，税费和物业费会吃掉大部分租金回报，所以我们的大多数买家都是自住者，”她说。
“通常是某个人需要车位，买下来，自己用几年，然后也许再卖掉。”
04
墨尔本新房，不再有后院了！地块面积十年缩水超20%
一直以来，在澳洲人对于 “家” 的传统概念中，“大后院” 都是一个必不可少的组成部分。
但就是这个看起来理所当然的需求，却正在慢慢消失不见。
去年，Taran Pahwa在墨尔本外郊Donnybrook买下人生第一套房时，特意挑了一处后院面积最大的房产。
他和家人居住在距离市中心约50公里的Olivine新兴住宅区。
对他们而言，拥有一个既能自我疗愈、又能社交聚会的私密庭院，是住在郊区最吸引人的地方。
Pahwa说：这其实是一种心理上的需求。如果你选择住在郊区，那你理应享受更大的花园和后院。为了吸引年轻家庭，Olivine的开发商在大片红胶树之间修建了一个名为Gumnut的公共游乐场。但在社区其他区域，大树却相对稀少。
Pahwa注意到：邻居们的新房普遍盖得很靠近地界线，而他家的宽敞阴凉后院，反而成了稀有资源。
他说：让我惊讶的是，很多人盖房子时并不留下多少后院空间。他们只想在允许的地块上尽可能多地盖房。不过，这并不是因为房子变大了，而是地块在变小。
过去十年，墨尔本外郊新开发区的土地面积持续缩水。
一项分析显示：2015年时这些区域的地块中位数为441平方米，而到今年，已缩小至仅352平方米，缩幅超过20%。
这让墨尔本连续四年成为全澳新房地块面积最小的城市。
研究机构Quantify Strategic Insights的Rob Burgess指出：相较墨尔本大多数已开发郊区，新兴住宅区的地块尺寸明显更小。如今人们在这些新开发区购买的空地建房组合，所占用的土地面积远小于传统郊区的平均水平。
这一趋势背后，一方面是都市规划政策鼓励提高住宅密度，另一方面则是房价压力持续上升，迫使开发商通过缩小地块面积，维持三至四居室房屋的可负担性，迎合首置买家。
房地产咨询公司RPM Group的高级研究经理Andrew Raponi表示：利率上升削弱了购房者的贷款能力，许多人不得不在地块面积上 “妥协” 。如果是一家四口，三至四间卧室是基本需求，这方面很难退让。但地块面积就能稍微压缩一下。自疫情以来，许多家庭除了希望有个大后院，也希望家中能多一间可用作居家办公的房间。
但Raponi说：现实是很多买家只能在后院空间上作出牺牲。
活跃于墨尔本北部的房地产经纪人Gaurika Kohli表示：现代买家生活节奏快，不愿意花时间打理庭院，宁可把后院改造成带顶的户外休闲区。而且很多人甚至根本不在意有没有花园。
与此同时，维州政府近年来也不断提高新开发区的住宅密度标准。
从2013年时每公顷15户的目标，到2021年维州规划署将这一目标提高至每公顷20至25户，镇中心更是要达到每公顷30户。
这种 “向密度要空间” 的策略，也帮助墨尔本继续保持全澳人口增长最快城市的地位。
根据澳洲统计局数据：2023-24年度墨尔本人口净增14.26万人，增长最快的区域集中在Fraser Rise、Rockbank、Clyde North等外郊新区，这些地方一块350平方米的地皮售价约为40万澳元。
州政府预计：到2050年这些地区将新增35万套住房。
而根据Wingate研究总监Andrew Perkins的估算：按照目前的趋势，仅在现有城市边界范围内就可以容纳多达42万套新住宅。
Perkins说：政府会设定一个每公顷的最小密度，并写入结构规划文件中。但很多开发商交出的项目密度远高于这一标准。
RMIT大学城市规划专家Dr Thami Croeser则指出：提高密度有助于减少对私家车的依赖，但不能以牺牲树木绿荫为代价。树冠应该贴近住宅区分布，才能有效缓解高温天气的影响。单靠街道绿化或公园远远不够。
他说：看看布里斯班或墨尔本一些绿意盎然的社区，你会发现最关键的不是街道树，而是后院的大树。
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